担保型买卖合同的性质、效力与理解

——以“打架”的最高人民法院公报案例为视角

程　乐[①]

内容提要　担保型买卖合同近年来引发了一系列的学理讨论,在这个问题的司法实践中更是出现了最高人民法院自相矛盾的情况。针对担保型买卖合同究竟是买卖还是担保,如果是担保又是哪种担保的争论也是莫衷一是。笔者认为,担保型买卖合同本质上是一种非典型担保,该担保具有相应的合同效力,但不具有物权效力,倘若买卖合同业已履行,债务人或担保人就不能主张不动产转让不发生物权效力,以图为最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的适用铺平道路,规范此类案件的审理,更好地平衡借贷双方之间的权利与义务关系。

关键词　借贷规定　担保型买卖　非典型担保　后让与担保

一、问题的提出

担保型买卖合同是近年来兴起的一种以买卖合同的形式担保债权实现的契约。在该合同中,若借款人到期还款,则债权债务关系归于消灭;若借款人到期不还款,则将以房屋抵偿借款。这样的约定在现如今房价不断上涨的情况下,极易导致以价格远超贷款数额的房屋抵顶借款,显然会使得双方权利义务出现不对等的情况。在这样的前提下,最高人民法院自己的裁判却出现了自相矛盾之处,使得此类案件的审理一时之间成为法律上的难题。众多学者也针对这类案件提出了自己的看法,让与担保说[②]、后让与担保说[③]、代物清偿预约说[④]、清偿期前的代物清偿预约说[⑤]等观点纷至沓来。也有学者提出让与担保登记制度的建立与商事流质的放开[⑥]。总之各种观点莫衷一是,成为理论界的焦点问题。为此,最高人民法院于2015年6月23日出台的最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称《借贷规定》)以期对类似案件的判决予以规范。其中涉及担保型买卖的部分规定在《借贷规定》第24条[⑦]。该条文在明确了双方之间基础法律关系为借贷关系的同时,却也有许多值得商榷之处,笔者将从最高人民法院的裁判思路以及《借贷规定》第24条出发,探明其中诸多值得探讨的问题。

二、最高人民法院的摇摆不定:买卖还是担保

(一)“朱俊芳案”[⑧]:买卖关系说

2007年1月25日,朱俊芳与某公司签下了14份《商品房买卖合同》,内容为朱俊芳购买商铺,并且办理了相关的销售备案登记手续,该公司还向朱俊芳出具了相应的不动产销售发票。

第二天,朱俊芳和公司签订《借款协议》,约定公司向朱俊芳借款1000余万元。为了保证还款,公司将其名下的商铺作为抵押。但抵押方式并非办理抵押登记,而是与朱俊芳订立买卖合同,进行备案。如果到期公司没有偿还借款,就用商铺抵偿借款;如果到期成功还款,则退回抵押。

借款到期后,公司未能偿还借款,朱俊芳遂向法院提出诉讼,请求公司履行买卖合同,将商铺过户给自己。一审、二审法院均认为所谓的《借款协议》,实际上是为《买卖合同》附加了条件。将还款作为买卖合同的解除条件,能够还款,就解除合同;如果不能还款,就按照买卖合同履行。如今还款期到了之后,公司没能还款,应按《买卖合同》履行。

再审法院最高人民法院认为:双方存在买卖关系与借贷关系两个法律关系,两份协议之间的关系为并立且有联系的。至于《借款协议》中约定的“如果到期不能偿还借款,乙方需用商铺抵偿借款”是否违反禁止流押的规定。最高人民法院的观点是,《借款协议》的约定并不是直接规定如到期不能还款就直接转移抵押物之所有权,商铺归朱俊芳所有,而必须通过买卖合同约定的方式转移所有权。这种用买卖合同担保借款的形式并没有违反法律、法规的强制性规定。且对于是履行买卖合同还是借款合同,双方是拥有选择权的。无论怎么选择,都是双方的真实意思表示。

(二)“杨伟鹏案”[⑨]:担保关系说

2007年6月27日,杨伟鹏与嘉美公司签订商品房买卖合同,约定杨伟鹏向嘉美公司购买商铺53间,价款340万元。签订合同当日,嘉美公司向杨伟鹏出具了不动产发票,但发票原件由嘉美公司持有。签订合同第二日,双方对案涉商铺进行了备案登记,并由房产管理局出具了商品房备案证明。

2010年4月9日,因为嘉美公司未按约定向杨伟鹏还款,杨伟鹏向法院提起诉讼,要求确认买卖合同有效并交付所涉及的商铺。经过一审、二审以后,最高人民法院再审认为:第一,嘉美公司之所以向杨伟鹏借款是为了避免其对严欣等五人所欠的借款会导致其签订的《商品房买卖合同》生效而失去商铺的所有权,所以嘉美公司即使签订了借款合同与买卖合同,但其并不想失去商铺的所有权。第二,杨伟鹏虽与嘉美公司签订了《商品房买卖合同》,但一直未向嘉美公司索要发票,并且一直未要求办理不动产的权属登记,这有违购房者的一般做法。第三,嘉美公司曾于2007年6月28日至2007年12月18日,分别向杨伟鹏账户分九次打款共60余万元,这并不是买卖的一般做法而是借款中偿还利息的一般做法。

最高人民法院再审认为,双方的债务关系并不需要书面合同予以确认,杨伟鹏向嘉美公司支付借款并收取利息的行为,足以认定债权债务关系的存在。而《买卖合同》其实是一种担保,且属于非典型担保,在无法偿还时,应进行拍卖。最终最高人民法院驳回了杨伟鹏要求交付的诉讼请求。“名为买卖,实为借贷(或借款担保关系)”为审判实践中较为普遍的认定“以房抵债”协议的方式,在一些地方法院的审判实践中也有出现。[⑩]

(三)小结

根据对最高人民法院同案不同判的梳理,我们不难看出,前述案例中的当事人之间存在这样一种法律关系:借贷关系的当事人或其关系人在借贷合同之外再签订一份房屋买卖合同,约定如不能按期偿还借款,则执行房屋买卖合同,将房屋转让给出借方,以房屋抵债。[11]在朱俊芳案中,法院倾向于将借款合同看作是为买卖合同设立了解除条件。在杨伟鹏案中,法院则认为在考察真实意思的情况下,认为所谓的买卖合同名为买卖,实为担保,当事人之间应成立借贷关系,双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。显然,从最高人民法院前后两份判决中,针对这类案件的争议点在于:①当事人之间成立的是借贷关系还是买卖关系;②有关到期不还款则进行不动产所有权移转的约定是否有违法律有关禁止流押的规定;③“买卖合同”是否有效。对于买卖合同的性质问题,不少学者也提出了自己的看法,如“代物清偿预约说”[12]和“后让与担保说”[13]。对此,笔者将在下文对这些观点一一进行评述,并提出自己的想法。

详见中国广州仲裁委员会公众号

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