随着我国物业管理行业的飞速发展，物业服务合同纠纷数量也逐年攀升。根据裁判文书网的检索结果，自2017年开始，我国物业服务合同纠纷（限定为民事案由）的数量大致稳定在每年三四十万件左右（包括一审、二审及再审）。这其中以物业公司起诉业主支付物业费的案件居多，业主或业委会起诉原物业公司要求其退场的也不少。此外，除去物业服务合同纠纷，业主起诉撤销业委会关于选聘物业公司的决议或确认此类决议无效的案件也是物业服务领域的常见纠纷。在民法典施行前，物业服务合同作为无名合同，在发生纠纷时裁判者可适用的法律主要为《合同法》的一般规定、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务纠纷司法解释》）以及参照适用国务院《物业管理条例》的规定。

《民法典》针对多年来物业服务合同领域频发的纠纷，在《物业服务纠纷司法解释》及《物业管理条例》等相关法律法规规定的基础上，总结实践中已有的裁判准则，在合同编中增加物业服务合同（第二十四章）作为典型合同之一，用14个条文（第937条至第950条）规定了物业服务合同的方方面面，明确物业服务人与业主的权利义务关系。为物业服务合同领域的纠纷提供明确的法律适用指引，为当事人提供履约指引，规范物业服务人的服务行为，引领物业服务行业的规范发展。

今天，我们就《民法典》文本进行粗浅的分析，看看《民法典》对物业服务合同的具体规定。

一、关于物业服务合同的一般规定

（一）定义、内容与形式

与其他典型合同一样，《民法典》首先对物业服务合同进行定义（第937条），明确物业服务合同的内容与形式（第938条）。应当注意，第938条第二款规定“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分”在原《物业服务纠纷司法解释》第三条规定的基础上，增加了“有利于业主”的限定。

（二）约束力

实践中，物业服务合同可以由业主与物业服务人签订，也可以由业委会与依法选聘的物业服务人签订，而且业委会成立前，由建设单位与物业服务人员签订前期物业服务合同。根据第939条的规定，后两种物业服务合同常见于住宅物业服务合同中，虽然业主并非合同的直接签订方，但合同对全体业主均有效。对于第939条，应当注意两个“依法”，一是“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同”，这里的“法”指《物业管理条例》第二十四条的相关规定；二是“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同”，这里的法是指《民法典》物权编第278条的相关规定。

二、物业服务人与业主的义务

《民法典》关于物业服务人的义务规定非常全面，一是将物业服务人的主要合同义务以法律的形式直接明确，从合同约定义务上升到了法定义务。二是特别规定了原物业服务人在物业服务合同终止后的义务，明确原物业服务人员不履行后合同义务的，无权请求服务合同终止后的物业费。实践中因新旧物业服务企业交接所引发的业主与原物业服务企业的矛盾频发，《民法典》明确在新旧物业服务人交接期间，业主与原物业服务人之间的权利义务关系，可以有效预防纠纷的发生。三是明确了物业服务企业的报告义务，规定物业服务人应定期向业主或业委会公开相关服务信息，有效保护业主的知情权。四是针对实践中一些物业服务企业催交物业费的乱象，《民法典》以禁止性规定，明确物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

而从物业服务的实际出发，作为接受服务一方的业主，其主要义务即为交纳物业费，同时为了配合物业服务人在物业服务区域内开展服务，在发生可能影响物业服务人提供服务的情形时，业主应当履行事先告知义务和相应的配合义务。相关情形课总结为，一类是物业发生变化，例如业主对房屋进行装饰装修、改变共有部分用途；一类是物业使用人发生变化，例如业主转让、出租物业专有部分，设立居住权。

有关物业服务人与业主的义务，详见下表：

物业服务人

1.一般（主要）义务（第942条）：按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

2.报告义务（第943条）：定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业委会报告。

3.后合同义务（第949条、第950条）：在物业服务合同终止后，业主或业主大会选聘新物业服务人员或者决定自行管理的业主接管之前，应当继续处理物业服务事项；物业服务合同终止的，应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料等交还给业委会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人员做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理情况。

4.禁止性规定（第944条第三款）：不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

业主

1.一般（主要）义务（第944条第一款）：按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

2.事先告知义务（第945条）：业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人；业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

三、物业服务合同的终止与物业服务期限届满

（一）前期物业服务合同的终止

根据第940条的规定，在前期物业服务期限届满前，如果业委会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。实践中，经常发生前期物业服务协议到期后，业委会仍未成立，实际仍由前期物业服务企业继续提供物业服务的情形。虽然《民法典》第949条、第950条规定了物业服务合同终止后原物业服务人的后合同义务，但这两条规定并未明确规定包括前期物业服务合同在内。因此，前期物业服务合同到期后，由前期物业服务人继续提供物业服务的合法性也引发了一些讨论。

（二）业主解聘物业服务人

在物业服务期限届满前，业主如对物业服务人提供的物业服务不满意，可以依照法定程序共同决定解聘物业服务人，解除物业服务合同。该法定程序即前述《民法典》第278条规定的业主共同决定的表决程序。根据《民法典》第946条的规定，业主共同决定解聘的，应当提前60日以书面形式通知物业服务人，物业服务合同对于解聘的通知期限可以进行约定。业主单方提前解除合同，对物业服务企业造成损失的，应当赔偿。

（三）物业服务期限届满

以上两种情形属于物业服务合同关系的提前终止。而当物业服务期限届满，根据《民法典》的规定，物业服务合同关系存在以下三种走向：

（1）如果业主或业委会决定选聘新物业服务人或者决定自行管理的，则物业服务合同关系正常终止，对于原物业服务人而言，需做好交接及正式退场前的物业服务。

（2）根据《民法典》第947条，业主共同决定续聘的，应当在物业服务期限届满前续订物业服务合同。而物业服务人有权不同意续聘，但应当提前通知业主或业委会。

（3）根据第948条，业主没有依法作出续聘或另聘物业服务人的决定，物业服务人员继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。